半岛全站为什么爆红的新商业越来越多是街区?

  半岛全站如果你是一位游走过大量国内外项目的商业地产爱好者,被问到“哪个项目印象最深?”不出意外的话,答案应该是某个街区商业。对这个问题我们做过上百次调研,几乎很少有例外答案。在此背后,潜藏了两个商业地产的隐性规则——

  中国近几年的现象级商业项目,大部分都是街区,甚至是很小体量规模的街区,而数百个入市的大盒子,都归于了让人难再提及的平淡消费场地。街区商业的出挑,既是中国消费市场日臻成熟的表现半岛全站,也是商业地产进入更高阶段竞争的标志。

  基于我们的研究预测,街区式商业将成为非标商业时代的主导力量,并对诸多盒子式商业形成替代和竞争。以下我们就商业街区的优势特征做出分享:

  相比于大型商业综合体的统一外观,街区的建筑立面更加多样化,可以根据不同的主题和文化进行设计与装饰,让街区能够更好地融入周边环境,形成独特的氛围和吸引人的特色场景,创造更具沉浸感的体验,吸引了大量消费者与游客,一些典型做法是将建筑立面设计成不同风格和主题,如复古风、二次元、森林系等。

  这些位于城市的历史街区或文化区域,具备独特历史文化底蕴,项目萃取了在地文化,呈现了传统的街道布局和建筑风貌,给人一种深植于本地的独特氛围,使人们在游逛同时亦能感受历史和文化的魅力。

  商业街区通常是开放式设计,空间通透、视野开阔,能够让人们在自然的光线与空气中游逛,感受松驰状态或繁华活力。而大盒子购物中心则通常采用封闭式设计,虽然提供舒适的室内环境,但有时也会让人感到封闭和压抑。

  同时,商业街区还提供丰富的公共空间和景观设计,让人们能够在购物的同时享受丰富的环境,大盒子购物中心虽然拥有多样化的商品和品牌,但公共空间和景观设计相对较少,难以建立环境层次感难。

  线上购物已经部分取代了线下,实体商业的体闲、社交与服务功能正在日益强化,依据RET睿意德中国商业研究中心的监测数据,2023年中国消费者到达购物中心的目的,仅有21.6%是为了购买服饰,而10年前的这一数值为67%。商业街区的开放形态、生动场景更适于休闲活动,与对应业态也有更好的契合度及适合性,走在了新趋势前沿。

  盒子式商业是带有标准化“基因”的产品,因为受形态的限制,在文化挖掘与场景表达上可发挥的空间有限,而街区则有更大的自由度,可呈现更丰富的文化风貌,塑造更鲜明的在地特征。随着中国设计力量与新一代消费者需求增加,更具人格特征的主理人和设计师品牌数量呈现快速增长态势,这些店铺的经营者通常具有独特的审美和创意,一些主理人还会将自己的个人风格和理念融入到店铺中,为消费者提供更加独特的购物体验。

  主理人与设计师品牌十分看重独特的品牌定位和风格,关注品牌形象和故事传达,商业街区通常能够提供更加独特和个性化的店铺环境,与品牌形象形成相互烘托与陪衬,更好地展示品牌的独特气质与内涵,为消费者提供“此景—此情—此物”的情绪化消费,因而成为其理想选址。

  商业街区通常相对于大型购物中心来说,租金成本较低。这对于特色租户来说是一个吸引力,因为他们可能是小型独立店铺或新兴品牌,对于租金成本敏感。低成本的租金能够降低他们的运营成本,使他们有更多的资金用于商品采购、营销推广等方面,能够在经营独特性与投资收益间实现相对平衡。

  因为运营成本较低,街区受高租金的限制较少,更可能按需求去匹配招商,引入丰富的业态和特色品牌,不只有餐饮、服饰,还可以有文创店铺、运动场所半岛全站、艺术工作室等,这种多样化的商业形态为特色租户提供了更多的机会,为商业街区注入了新的活力和特色,提升了整体的商业氛围,吸引更多的客群到访。

  同时,相比购物中心,商业街区也具有灵活的运营方式,可根据特色租户的需求进行调整。商业街区的管理方通常也会更积极与特色租户合作,提供更灵活的租赁合同和经营政策,以满足其需求,实现合作入驻。各有特色的街区品牌之间可以形成协同效应,互相间吸引和合作,形成正向循环,不但提升整个商业街区的知名度和吸引力,还能进一步吸引更多的特色租户入驻。

  在市场竞争日渐加剧趋势下,对商业项目的创造性和客群细分提出了更高要求,唯此才可能脱颖而出。大部分的商业街区因受容积率限制,规模体量都不大,通常在定位考虑上,要么具备深度细分的“尖锐度”,要么实现与客群的“强粘性”,前者就是常说的主题化街区,后者则多为社区或社群商业,这是为什么当下商业进入非标时代,场景、在地、社群成为行业热词的关键所在。

  街区商业项目由于规模较小,对于实现创造性和细分也是利好条件。透过对目标消费群体的精准定位,满足他们的个性化需求,为他们营造更极致纯粹的场景氛围,相比客群更混合的大体量项目,更容易实现“一根针捅破天”的效果,引发城市关注和社交媒体流量,成为消费市场与行业关注焦点。

  大商业项目的运营者多为体系化大公司,业务上偏于流程与机制,普遍践行标准化运营与管控,使得不论在街区的招商和运营上,都容易与个性化、艺术化的街区创造产生冲突;街区是典型的非标商业形态,每个都个性迥异,需要如艺术品一样进行创意创作,街区运营者多是创业型小团队,更加灵活和创新,他们可以根据市场需求和消费者喜好进行调整和创新,如同一个“大主理人”协同与带动一众“品牌主理人”进行共生共创,打造出独特的商业空间和文化。

  著名城市规划家Le Corbusier曾表达:街区是城市的细胞,它们共同构建了一个城市的生命力和活力半岛全站。在我们看来,街区是跳动着的城市脉搏,滋养着生活的气息,激发着商业的新活力。

  展望未来的中国城市,商业街区将如一颗颗璀璨的明珠,记录与表达着城市的生动篇章:传统与现代交织,历史与未来相汇,展现着生活的色彩与温度。而越来越多的商业地产投资运营商,也将随着街区商业的发展新趋势,成为城市文化复兴的先锋力量。